每月專欄
2016-11-08
李鴻岳：是房奴，還是包租公 在日本買對產品結果大不同
過去華人赴日總是買藥妝、買電腦馬桶，這樣的爆買潮，近年來已轉向房地產，相較於金融商品，不動產具有抗通膨的特性，是保值與增值兼顧的最佳投資選項之一。
日本買房正是好時機
根據仲量聯行（JLL）調查顯示，外國人取得東京房地産的比例，在2012年只有10%，2013年增加到12%，2014年的第一季達到19%，現在更衝破20%大關，尤其中國或香港、台灣、新加坡等華人買得最多。而華人對於海外地產投資的熱點區域，繼美國、加拿大和澳大利亞之後，日本已經成為第四個重點投資區域。當全球資產配置成為時代的理財顯學，購置海外房產就順理成章成為高淨值族群較為鍾愛的投資理財方式之一。
與其他投資相比，房產投資的門檻和風險都比較低，對於投資者，除關注房價漲幅，還需對各國房市的風險指數有一定的了解。房價變動與市場穩定程度往往成反比，在房價漲幅大的城市投資房產通常將面臨較大的泡沫風險；反觀日本，傳統的「買房安家」觀念正在被年輕人拋棄，選擇租屋生活的人將越來越多，使得房市在高點修正20年後的今天，自谷底緩步向上，投資環境更加顯得健康、理性。
據日本國土交通省2012年發布的白皮書，1983年，四十歲以下的日本人中有房者佔42.2%；2012年有房者只佔28.4%。統計顯示，近30年來40歲以下的日本人有房者下降了約14%。
另外，也對日本人的購屋意願做了調查訪問，結果發現有購屋意願的人佔受訪者74.9%，這意味著約四分之一的日本人認為不買房也無所謂。
日本租房族群高居不下，有其背景文化因素，筆者可另篇論述。對於台灣投資者而言，日本正好是個可以穩定、長期收租的投資天堂！想當一位提早退休的包租公嗎？在日本，可以實現創造被動收入的夢想，唯一注意的是，不可抱持僥倖心態，購買產品前仍要做足功課，或找一位優質地產顧問討論、諮詢，讓投資人用錢賺錢、財富累積更輕鬆！
資料來源：NIKKEI日本經濟新聞中文版、株式會社プリンシパルホーム
日本買房正是好時機
根據仲量聯行（JLL）調查顯示，外國人取得東京房地産的比例，在2012年只有10%，2013年增加到12%，2014年的第一季達到19%，現在更衝破20%大關，尤其中國或香港、台灣、新加坡等華人買得最多。而華人對於海外地產投資的熱點區域，繼美國、加拿大和澳大利亞之後，日本已經成為第四個重點投資區域。當全球資產配置成為時代的理財顯學，購置海外房產就順理成章成為高淨值族群較為鍾愛的投資理財方式之一。
與其他投資相比，房產投資的門檻和風險都比較低，對於投資者，除關注房價漲幅，還需對各國房市的風險指數有一定的了解。房價變動與市場穩定程度往往成反比，在房價漲幅大的城市投資房產通常將面臨較大的泡沫風險；反觀日本，傳統的「買房安家」觀念正在被年輕人拋棄，選擇租屋生活的人將越來越多，使得房市在高點修正20年後的今天，自谷底緩步向上，投資環境更加顯得健康、理性。
據日本國土交通省2012年發布的白皮書，1983年，四十歲以下的日本人中有房者佔42.2%；2012年有房者只佔28.4%。統計顯示，近30年來40歲以下的日本人有房者下降了約14%。
另外，也對日本人的購屋意願做了調查訪問，結果發現有購屋意願的人佔受訪者74.9%，這意味著約四分之一的日本人認為不買房也無所謂。
赴日置產 選物件要領
日本年輕人選擇租房而不是買房，看似日本房產市場不景氣，但是根據官方統計數據顯示，自2011年311大地震之後，東京、大阪等日本主要城市的房價不跌反漲，尤其以東京為首的首都圈(包括東京都、神奈川縣、琦玉縣、千葉縣等四地區)的新建案價格創下24年新高。
在東京23區都心內，中古物件量大，約2000萬日圓(約新台幣600萬元)以上即可入手マンション（電梯大樓）的套房(1DK)產品，與整棟アパート(透天建物)相比， 後者動輒數仟萬至上億日圓相比，便宜很多，對於剛接觸海外投資者來說，易於投資是其優點。然而，除了持有期間的維護持成本較整棟アパート高，未來出售也面臨市場流通物件數量大，而出售不易，這是マンション的投資人要一併考慮的因素。
談及大家最關心的投資報酬率，マンション也是低於整棟アパート。舉例，以現金500萬日圓購入中古大樓的套房物件，假設每月租金收入為30,000日圓（一年可收36萬日圓），表面(毛)投報率為7.2％（36萬日圓除以500萬日圓），看似不錯的投資物件。但當我們進一步分析持有期間的維護成本，建築物管理費、修繕費及物業管理費等費用，及每年應繳交的固都稅、租賃所得稅等，約為租金收入的2成，純收益（實質租金收入）大概剩預設租金收入的8成（約28萬日圓），租金淨報酬由7.2%降到5.6%。未來出售時，還要考慮建物的歷年減價償卻費用（折舊費用）所造成殘餘價值有限的問題，及因區分所有建物的土地持分非常少，地價漲幅遠不及建物價值折損，恐怕賺了投報率，卻賠了買賣價差。
另外，「一年36萬日圓的租金收入」，必須是在滿租的前提之下。有租客入住的期間可以收到100%的租金收入，一旦退租，到下個租客入住之前的空窗期，租金收入將會是零。而這期間，例如建築物管理費等的營運經費仍然需要持續支出，一旦空屋期間拖久甚至會有赤字的風險，變成負報酬。
日本年輕人選擇租房而不是買房，看似日本房產市場不景氣，但是根據官方統計數據顯示，自2011年311大地震之後，東京、大阪等日本主要城市的房價不跌反漲，尤其以東京為首的首都圈(包括東京都、神奈川縣、琦玉縣、千葉縣等四地區)的新建案價格創下24年新高。
在東京23區都心內，中古物件量大，約2000萬日圓(約新台幣600萬元)以上即可入手マンション（電梯大樓）的套房(1DK)產品，與整棟アパート(透天建物)相比， 後者動輒數仟萬至上億日圓相比，便宜很多，對於剛接觸海外投資者來說，易於投資是其優點。然而，除了持有期間的維護持成本較整棟アパート高，未來出售也面臨市場流通物件數量大，而出售不易，這是マンション的投資人要一併考慮的因素。
談及大家最關心的投資報酬率，マンション也是低於整棟アパート。舉例，以現金500萬日圓購入中古大樓的套房物件，假設每月租金收入為30,000日圓（一年可收36萬日圓），表面(毛)投報率為7.2％（36萬日圓除以500萬日圓），看似不錯的投資物件。但當我們進一步分析持有期間的維護成本，建築物管理費、修繕費及物業管理費等費用，及每年應繳交的固都稅、租賃所得稅等，約為租金收入的2成，純收益（實質租金收入）大概剩預設租金收入的8成（約28萬日圓），租金淨報酬由7.2%降到5.6%。未來出售時，還要考慮建物的歷年減價償卻費用（折舊費用）所造成殘餘價值有限的問題，及因區分所有建物的土地持分非常少，地價漲幅遠不及建物價值折損，恐怕賺了投報率，卻賠了買賣價差。
另外，「一年36萬日圓的租金收入」，必須是在滿租的前提之下。有租客入住的期間可以收到100%的租金收入，一旦退租，到下個租客入住之前的空窗期，租金收入將會是零。而這期間，例如建築物管理費等的營運經費仍然需要持續支出，一旦空屋期間拖久甚至會有赤字的風險，變成負報酬。
投資效率好，日本人也愛買的整棟アパート物件
アパート(透天建物)與マンション（電梯大樓）相比，前者的投資效率相對是比較好的。舉例來說，購入價格為1億日圓（約合新台幣3,000萬），表面投報率為6％的話，一整年的預估租金收入為600萬日圓，其物業管理費、固都稅、租賃所得稅約占租金收入的一成，因為土地及建物是屋主100%擁有，每月無需繳交修繕積立金、管理費給大樓管理委員會。此外，空屋的風險與區分所有物件相比，損失也會降低。 日本租房族群高居不下，有其背景文化因素，筆者可另篇論述。對於台灣投資者而言，日本正好是個可以穩定、長期收租的投資天堂！想當一位提早退休的包租公嗎？在日本，可以實現創造被動收入的夢想，唯一注意的是，不可抱持僥倖心態，購買產品前仍要做足功課，或找一位優質地產顧問討論、諮詢，讓投資人用錢賺錢、財富累積更輕鬆！資料來源：NIKKEI日本經濟新聞中文版、株式會社プリンシパルホーム
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