每月專欄
2015-08-03
葉秀玉- 房地合一大哉問《上篇》
房地合一稅制終於在6月5日於立法院三讀完成立法，並將於105年1月1日起實施，之後買賣或持有房地產會因此繳比較多稅嗎?
談到「稅」，應該沒有人會喜歡，然而人民有依法納稅之義務，所以即使房地產稅似乎有些 難 懂，但將來我們買賣、贈與、繼承房地產時，若懂得稅務與權利，我們也能合法節稅，所以本期起，秀玉將整理大家關心房地合一課稅的相關熱門問題，以為期2個 月『房地合一大哉問《上篇》&《下篇》』文章連載方式，希望能讓大家更清楚瞭解自己切身的問題並有所助益。
首先介紹買賣與持有房地產會有何種稅賦?
房地產稅是在買賣與持有房地產時，必須繳納的租稅，通常依性質分為：持有稅（Property Tax）、交易稅（Transaction Tax）、資本利得稅（Capital Gains Tax）。
1-持有稅，是持有房產期間要繳的稅，可分為「地價稅」、「房屋稅」。
2-交易稅，是買賣當時，買方、賣方依據規定該繳的稅，例如交易時，買方需繳契稅和印花稅，賣方要繳「奢侈稅」。
3-資本利得稅，是賣出房地產後，因為交易而產生所得，而必須繳交的稅，分成土地增值稅 及房屋交易所得稅。
了解以上房地產稅賦後，接下來就是大家關注房地合一制度之課稅範圍、稅基、稅率、長期持有優惠、自用住宅優惠等多項問題。
Q1：課稅之取得時間範圍?
Ans：1-105年1月1日以後取得之房地，其交易時納入課稅範圍。
2-103年1月1日之次日以後取得之房地，且持有期間在2年以內，於105年1月1日以後出售，納入課稅範圍。
Q2：課稅稅基如何計算?
Ans：所得=【實際交易價格-原始取得成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額】
土地增值稅維持現制，漲價總數額自房地交易所得中減除，避免重複課稅。
Q3：個人出售房屋計算財產交易所得，房屋稅及房屋貸款利息得否列入成本費用減除？
Ans：1-原則按實際費用認定，例如：
(1)出售房屋及土地支付之必要費用：如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等(使用期間繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等，屬使用期間的相對代價，不得列為成本或費用減除)。
(2)取得房屋後，於使用期間能增加房屋價值或效能且非兩年內所能耗竭之增置、裝潢或修繕費。
(2)取得房屋後，於使用期間能增加房屋價值或效能且非兩年內所能耗竭之增置、裝潢或修繕費。
2-未能提出相關費用者，按成交價額5%設算。
Q4：課稅標的有哪些?
Ans：(1)房屋地上房屋使用權。
(2)房屋及其坐落基地建地。
(3)依法得核發建造執照之土地。
(3)依法得核發建造執照之土地。
Q5：課稅稅率標準是多少?
Ans：以持有時間，決定課徵稅率。
1-境內居住者：持有1年以內：45%、持有2年以內超過1年：35%；持有10年以內 超過2年：20%、持有超過10年：15%。
2-非境內居住者：持有1年以內：45%、持有超過1年：35%。
3-調職、非自願離職或其他非自願性因素，或與營利事業合建於2年內出售20%。
4-繼承或受遺贈取得者，可將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。
※境內居住者是指符合下列條件之ㄧ者：
(1)在中華民國境內有住所，並經常居住中華民國境內者。
(2)在中華民國境內無住所，而於一課稅年度內在中華民國境內居留合計滿183天者。
不符合上述兩項條件者，則屬「非境內居住者」。
2-非境內居住者：持有1年以內：45%、持有超過1年：35%。
3-調職、非自願離職或其他非自願性因素，或與營利事業合建於2年內出售20%。
4-繼承或受遺贈取得者，可將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。
※境內居住者是指符合下列條件之ㄧ者：
(1)在中華民國境內有住所，並經常居住中華民國境內者。
(2)在中華民國境內無住所，而於一課稅年度內在中華民國境內居留合計滿183天者。
不符合上述兩項條件者，則屬「非境內居住者」。
Q6：自用住宅優惠稅率?
Ans：自住滿6年，出售超過免稅額(400萬)者：稅率10%。
舉例說明:出售自用住宅一戶，市價賣出3,500萬，原始成本2,000萬，相關費用200萬，土地漲價總數額700萬，應繳納多少房地交易所得稅？
計算出利得=3,500萬-2,000萬-200萬-700萬=600萬
應繳所得稅:600萬-免稅額400萬=200萬*10%=20萬
計算出利得=3,500萬-2,000萬-200萬-700萬=600萬
應繳所得稅:600萬-免稅額400萬=200萬*10%=20萬
Q7：自用住宅應符合哪些條件？
Ans：1-夫或妻、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用出租。
2-課稅所得在4百萬元以下免稅；超過4百萬元部分，按10%稅率課徵。
3-6年內以適用1次為限。
3-6年內以適用1次為限。
Q8：自用住宅重購優惠?
Ans：1-小屋換大屋(以金額區分)：全額退稅；大屋換小屋：比例退稅。
2-重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉。
3-適用範圍為105年1月1日以後購入的房地產。
以上8個大哉問，您已了解多少?3-適用範圍為105年1月1日以後購入的房地產。
下期將有其他大哉問Q&A：哪些土地不在課稅範圍？繼承或受贈取得的成本計算？什麼時候申報房地合一稅？…
更多您關心的內容喔，敬請期待！
資料來源：財政部賦稅署
資料來源：財政部賦稅署、工商時報、經濟日報、聯合財經網
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