每月專欄
2015-07-01
李欣潔-房地合一稅的影響
前言：
財政部今年積極推動房地合一實價課稅政策，預計在2016年起開始實施，今年已陸續引發市場恐慌，尤其台灣人的「有土斯有財」觀念不變，不少投資人特別喜歡存錢、買地、囤房，認為不動產最具保值、增值效果，但房地合一稅開鍘後，未來賣屋稅金恐增好幾倍，而究竟房地合一實施後對於我們會有何影響呢？接下來讓我們一起來瞭解，相信透過以下內容您一定會有初步的概念：
一、房地合一稅在今年2015年6月5日經立法院三讀通過，訂於2016年1月1日起開始實施。
房地合一稅是指房屋及土地，以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅。「房地合一」用意在使房產買賣能夠劃一屬於增值利益部分的課稅方式，取代土地交易利得按公告現值課徵土地增值稅；房屋的交易利得按實價課徵所得稅的雙軌制，進而達到不動產交易利得實價課的目的。房地合一稅制取代現行土地與房屋稅分離課徵的雙軌制，且擬定自用住宅與長期持有者有減徵優惠。同時，在2016年以後出售的不動產，皆不課徵奢侈稅。
二、案例解析
案例一：
某甲有一不動產當初取得的成本及費用為4000萬，售出的價格為5000萬，此不動產的取得日期為2016年3月，售出日期為2024年2月，土地漲價總數額150萬，則須負擔的稅額為？
(a)自用住宅(請詳附表一)：
5000萬-4000萬-150萬=850萬
(850萬-400萬)×10%=45萬
(b)非自用住宅(請詳附表一)：
5000萬-4000萬-150萬=850萬
850萬×20%=170萬
案例二：
某乙有一不動產當初取得的成本及費用為4000萬，售出的價格為5000萬，此不動產的取得日期為2014年2月，售出日期為2017年2月，土地漲價總數額150萬，房地比為2:8，則須負擔的稅額為？
適用舊制(請詳附表一)：
(5000萬-4000萬)×2/10=200萬
假設所得稅率20%=200萬×20%=40萬
假設所得稅率30%=200萬×30%=60萬
三、究竟實施房地合一稅後，對民眾會有那些影響？試以下觀點簡述之：
★房地合一稅對一般住宅影響有限
以過去舊制來說，房屋買賣主要課土地增值稅與房屋財產交易所得稅，因為是按公告現值課稅，稅額並不高。未來將按實際成交金額課稅，稅金確實會增加，不過，若是以一般民眾房屋總價3000萬以下者，假設此不動產增值獲利1000萬，扣除免稅額400萬，再扣除其它取得成本100萬，實際課稅利得500萬，假設持有時間超過2年以上稅率20%，則稅賦負擔約100萬。換句話說，即使買賣房屋獲利高達1000萬，稅額約100萬，對一般民眾而言，負擔不算太高；但若房價高或是獲利金額高者，稅負負擔將會增加，假設獲利2000萬，扣除成本與免稅額後，稅賦高達800萬，因此高單價豪宅稅賦會遠大於一般性住宅。
★房地合一稅對投資客衝擊大
對現有屋主而言，也就是在2014年以前取得房屋，未來任何時間點出售房屋，都適用舊制，並無急著在今年售屋的壓力。但是對於投資客而言，原先奢侈稅持有2年以上，就可免稅，但是在2016年新制一旦上路後，持有2年內出售要課35%~45%不等稅負，2年以上要課15%~20%不等稅負，負擔大幅增加，勢必讓投資客有急於售屋壓力。
★對換屋族影響有限
過去的稅法規定，如果民眾換屋可適用重購退稅優惠，也就是若賣舊屋買新屋，則出售舊屋繳交的土地增值稅可以辦理重購退稅。
★須視購屋是否符合自已需求
稅負只是購屋考量之一，並非唯一考量因素，購屋時建議仍需考量自已的需求，才是最重要的，例如交通便利性、周遭生活機能、房屋大樓或是社區品質、房屋內部結構、房價負擔能力…等，若是以上條件都具備符合了，自然可以考慮買屋，若還有不足的地方，還是要多看看比較，不需要為了節稅急著購屋，而選擇到底要新制上路前買？還是新制上路後買？
若是按照目前日出條款規劃，上路前購入一般房屋且出售時持有滿2年，是按舊制方式申報，假設未來房價有上漲的狀況下，上路前買的確比較划算，但若是房價沒有上漲，則差異不大。且以自住而言，就算是適用新制計算，只有持有滿6年以上，售出獲利超過400萬以上享有免稅額條件，對自住民眾而言是項利多，畢竟買房對人生來說是件大事，建議民眾可自行評估後再自行選擇對自已最有利的方式。
資料來源：
1、MoneyDJ 財經知識庫
http://www.moneydj.com/KMDJ/Wiki/WikiViewer.aspx?KeyID=acbbb8bd-7710-4244-902b-796ef0cd2ef7#ixzz3eGK2numL
2、信義房屋http://www.sinyi.com.tw/knowledge/tax/Building-Land-JointTax.php
財政部今年積極推動房地合一實價課稅政策，預計在2016年起開始實施，今年已陸續引發市場恐慌，尤其台灣人的「有土斯有財」觀念不變，不少投資人特別喜歡存錢、買地、囤房，認為不動產最具保值、增值效果，但房地合一稅開鍘後，未來賣屋稅金恐增好幾倍，而究竟房地合一實施後對於我們會有何影響呢？接下來讓我們一起來瞭解，相信透過以下內容您一定會有初步的概念：
一、房地合一稅在今年2015年6月5日經立法院三讀通過，訂於2016年1月1日起開始實施。
房地合一稅是指房屋及土地，以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅。「房地合一」用意在使房產買賣能夠劃一屬於增值利益部分的課稅方式，取代土地交易利得按公告現值課徵土地增值稅；房屋的交易利得按實價課徵所得稅的雙軌制，進而達到不動產交易利得實價課的目的。房地合一稅制取代現行土地與房屋稅分離課徵的雙軌制，且擬定自用住宅與長期持有者有減徵優惠。同時，在2016年以後出售的不動產，皆不課徵奢侈稅。
| 註1： |
境內居住者係指符合下列條件之ㄧ者： (1) 在中華民國境內有住所，並經常居住中華民國境內者。 (2) 在中華民國境內無住所，而於一課稅年度內在中華民國境內居留合計滿183天者。 |
| 註2： | 非境內居住者係指上述規定以外之個人。 |
二、案例解析
案例一：
某甲有一不動產當初取得的成本及費用為4000萬，售出的價格為5000萬，此不動產的取得日期為2016年3月，售出日期為2024年2月，土地漲價總數額150萬，則須負擔的稅額為？
(a)自用住宅(請詳附表一)：
5000萬-4000萬-150萬=850萬
(850萬-400萬)×10%=45萬
(b)非自用住宅(請詳附表一)：
5000萬-4000萬-150萬=850萬
850萬×20%=170萬
案例二：
某乙有一不動產當初取得的成本及費用為4000萬，售出的價格為5000萬，此不動產的取得日期為2014年2月，售出日期為2017年2月，土地漲價總數額150萬，房地比為2:8，則須負擔的稅額為？
適用舊制(請詳附表一)：
(5000萬-4000萬)×2/10=200萬
假設所得稅率20%=200萬×20%=40萬
假設所得稅率30%=200萬×30%=60萬
三、究竟實施房地合一稅後，對民眾會有那些影響？試以下觀點簡述之：
★房地合一稅對一般住宅影響有限
以過去舊制來說，房屋買賣主要課土地增值稅與房屋財產交易所得稅，因為是按公告現值課稅，稅額並不高。未來將按實際成交金額課稅，稅金確實會增加，不過，若是以一般民眾房屋總價3000萬以下者，假設此不動產增值獲利1000萬，扣除免稅額400萬，再扣除其它取得成本100萬，實際課稅利得500萬，假設持有時間超過2年以上稅率20%，則稅賦負擔約100萬。換句話說，即使買賣房屋獲利高達1000萬，稅額約100萬，對一般民眾而言，負擔不算太高；但若房價高或是獲利金額高者，稅負負擔將會增加，假設獲利2000萬，扣除成本與免稅額後，稅賦高達800萬，因此高單價豪宅稅賦會遠大於一般性住宅。
★房地合一稅對投資客衝擊大
對現有屋主而言，也就是在2014年以前取得房屋，未來任何時間點出售房屋，都適用舊制，並無急著在今年售屋的壓力。但是對於投資客而言，原先奢侈稅持有2年以上，就可免稅，但是在2016年新制一旦上路後，持有2年內出售要課35%~45%不等稅負，2年以上要課15%~20%不等稅負，負擔大幅增加，勢必讓投資客有急於售屋壓力。
★對換屋族影響有限
過去的稅法規定，如果民眾換屋可適用重購退稅優惠，也就是若賣舊屋買新屋，則出售舊屋繳交的土地增值稅可以辦理重購退稅。
★須視購屋是否符合自已需求
稅負只是購屋考量之一，並非唯一考量因素，購屋時建議仍需考量自已的需求，才是最重要的，例如交通便利性、周遭生活機能、房屋大樓或是社區品質、房屋內部結構、房價負擔能力…等，若是以上條件都具備符合了，自然可以考慮買屋，若還有不足的地方，還是要多看看比較，不需要為了節稅急著購屋，而選擇到底要新制上路前買？還是新制上路後買？
若是按照目前日出條款規劃，上路前購入一般房屋且出售時持有滿2年，是按舊制方式申報，假設未來房價有上漲的狀況下，上路前買的確比較划算，但若是房價沒有上漲，則差異不大。且以自住而言，就算是適用新制計算，只有持有滿6年以上，售出獲利超過400萬以上享有免稅額條件，對自住民眾而言是項利多，畢竟買房對人生來說是件大事，建議民眾可自行評估後再自行選擇對自已最有利的方式。
資料來源：
1、MoneyDJ 財經知識庫
http://www.moneydj.com/KMDJ/Wiki/WikiViewer.aspx?KeyID=acbbb8bd-7710-4244-902b-796ef0cd2ef7#ixzz3eGK2numL
2、信義房屋http://www.sinyi.com.tw/knowledge/tax/Building-Land-JointTax.php
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服務專線: 02 7730 6589 |
