政府房地措施檢視資產(下)

自由時報1030225央行:抑制房價課稅最有效，近期政府房地措施之觀察，是否就意謂著暗示實價課稅？

        條文中亦明定「已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。」故房屋現值貼近市價，其影響稅目包括房屋稅、契稅、遺產及贈與稅，目前遺產及贈與稅、房屋稅及契稅均係以房屋現值作為稅基，過去房屋評定價格偏低，實價登錄後因得以參考當地不動產之實際交易價格，讓房屋標準價格更貼近市價。

        地價稅係以土地公告地價作為稅基所得稅法施行細則第17條之2規定，個人出售房屋，交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之，在申報財產交易所得時多以部頒公式型標準申報所得。102年8月始購入者，租賃所得資料雖然實價登錄後，納稅義務人即不得心存僥倖，應誠實申報相關稅捐。

        然而，過去納稅義務人對於出售房屋之財產交易所得財政部頒定之標準申報所得，在稽徵機關掌握房屋之買賣成交價格後，其財產交易所得之申報應以實際交易時之成交價格，減除原始取得之成本及相關費用後之餘額為所得額申報個人綜合所得稅，以避免遭稽徵機關補稅甚至裁處罰鍰之情形發生。

 (二)
        評定公告土地現值飆漲，103年全台土地公告現值評定結果，台北市達22年來最大升幅，為13.23%，台中市為24.43%，調幅更創歷史新高，全國各縣評定標準公告現值，均呈驚人的漲幅，依內政部規定，104年土地公告現值須達市價9成水準，意味者實價登錄政策實施後，房市交易價格更透明，公告現值調升幅度愈來愈大，未來賣出土地要繳更高的土地增值稅。

(三)
        財政部制定台北市為「豪宅查稅示範區」。預定於103年將台北市總計158棟，3,200餘戶知名豪宅全數列管，列管期間前後二年的交易，一律案實價課微售屋所得稅。未來藉由台北市的豪宅查稅經驗，建立高價房屋交易實價課稅的基礎，並進而擴及對全國的豪宅課稅。 
財政部擬定健全房市措施，提出特種貨物及勞務稅(奢侈稅)條例，嚴防高房價及豪宅炒房的重點放在查稅。豪宅、預售屋以及頻繁買賣自用住宅等三大類型交易，將列為新年度查稅重心，二年內交易全數列查，並按實價課售屋所得稅。

(四)
        豪宅買賣，全台從重課稅。財政部擬針對豪宅從重課稅，台北市售價逾8千萬元，其他縣市5千萬元之房屋，將仿照奢侈稅，凡未舉證買進成本者，改以售價扣除土地增值稅後12%至17%的比率，計算售屋獲利課稅，財政部粗估，豪宅售屋所得稅負，至少將提高2至3成以上現行所得稅法規定，售屋利得以實價課稅為原則；若無法出示買賣成本，國稅局也查不到實價，納稅人才可依房屋財產交易所得標準，推估所得課稅。財政部長張盛和說，只要查得到，房屋交易本來就是實價課稅；公告土地現值若接近市價，課徵土地增值稅，房地分開計算，「這是比較容易達成的實價課稅」。賦稅署副署長許慈美說，實價課稅已有基礎，「奢侈稅就是實價課稅」；財政部明年起將透過稽徵業務考核，督促各縣市調整房屋評定標準價格，讓不動產交易課稅逐步接近實價。
 
國稅局會查核建商、地政事務所的買賣契約，以及銀行貸款資金，「如果有人具體檢舉，國稅局也會查」。
 
(五)
        研訂售屋所得，改採實價課稅。財政部正在研訂2013年度售屋財產交易所得額標準，將以房屋實際買賣價格課徵售屋所得稅為主，買賣房屋最好保留相關成本與賣價證明，特別是賠售或售屋或利率低於財政部所訂課稅比率者，自行舉證是最節稅的方式。
 
財政健全，政府從富人和房市下手，但又怕出手太重傷經濟，現在是小心步步為營。

       房產專家表示，不需要大修法，又可以快速達成的情況下，隨著揭露的買賣價格資訊愈來愈多，成交價格也愈透明，政府對行情掌握更為容易，自然可提高稅基，與不動產交易有關之房屋稅、契稅、地價稅、土地增值稅、遺產及贈與稅，甚至個人綜合所得、租賃所得，都因貼近市價更可提高稅負之稅基，相對而言，持有房地之成本亦隨之增加，會加速囤房族思考將手中持有之房地出脫。
同時在稅改背景2009年稅改遺產稅及贈與稅雙降低到單稅率10%，同年又實施實質課稅原則，2012年實施房地產實價登錄，2013年七月一日起人壽保險又全面適用實質課稅原則認定稅負，2014年重新調整遺產稅及贈與稅免稅額、不計入遺產總額及扣除額之金額。不動產等財產估價將受實質課稅及實價登錄的影響，

《稅捐稽徵法》第十二之一條實質課稅原則規定，是舉證認定課稅。

       在房地產實價登錄後，若鄰近物件有實際交易價格登錄，只要個案可以舉證登錄價格，即可依實際價格計入課徵遺產稅及贈與稅。
實務上國稅局已將實價登錄和實價課稅巧妙地串接實現部分的居住正義。
 
        持有成本影響房屋稅、地價稅、土增稅、遺贈稅，交易成本契稅、印花稅以實際買賣價格填寫，財產交易所得（所得稅）因部頒標準提高，或101年8月後購入的核實申報，因土增稅倍增，侈奢稅只修不廢，延長年限，增加查核風險，買賣成本、租賃成本，因租金收益低，房價漲，房租跟不上，收益偏低，都造成持有成本提高，公告現值、公告地價、評定現值調高，實質報酬更低，加上二代健保補充保費，空租期拉長…
 
        遺贈成本，持有成本墊高，壓縮資產移轉節稅效益，增加資產總額，造成子女遺產稅繳納壓力，不動產移轉之兩難: 生前贈與:土增稅(控制權)和死後遺贈:資產總額(分配)成本與稅務的考慮之下，投資者更要注意 不動產規劃與其他理財工具的比較效益了。