每月專欄
2020-05-05
房貸利率史上最低！ 小資族買房好時機？
撰文:師慧君
央行因應疫情釋放降息大利多，公股銀行1千萬元以下房貸利率更大減2碼，
迫降到0.94%起跳的超低利水準，面對錢越存越薄，貸款利息比存款利息還少的時代，小資族是否該危機入市，趁機搶進降價宅呢？
超殺房貸利率來了！
最低0.94% 兩種人省最多
新冠肺炎疫情在3月初大爆發，行政院對公股銀行的放款控管也「超前布署」，於3月下旬宣布自用住宅1千萬元以下房貸降息2碼（0.5%），車貸、信用卡循環利率、消費性貸款等降息3碼（0.75%），為期共半年。至於民營行庫，則未跟進公銀的全面性降息，僅有部分銀行針對受疫情影響的貸款戶提供額外加碼。
國內8大公股銀行包括台銀、土銀、彰銀、一銀、華南銀、兆豐銀、合庫與台企銀，而由高雄市政府主導的高雄銀因屬泛公股銀行，亦主動配合此波公銀降息政策，若民眾是向以上這些銀行貸款，就能享受到目前市場上降幅最大，同時也是史上最低的房貸利率。
以青年安心成家優惠貸款來說，加碼後二段式機動利率前2年降至0.94%，第3年起為1.24%，一段式機動利率也僅1.18%，甚至比某些銀行的數位帳戶活儲利率還要低。
降2碼紓困方案限半年
貸款1千萬每月省4千
宣布降息後，民眾紛紛關心自己的房貸究竟能省多少。金融比較平台Money101業務長江國峰表示，以貸款1千萬元來計算，降息2碼等於調降利率0.5%，半年下來約可省下2萬5千元，等於一個月約省下4,166元，對小資家庭來說，算是不無小補。不過目前這項紓困方案只限定半年，未來須視疫情狀況決定是否延長。
先前有民眾誤傳須自行向公銀申請調降房貸利率的消息，對此政府已經出面澄清，只要符合自用住宅、貸款餘額在1千萬元以下兩項條件，銀行皆會自動予以調降利率。但若是民營銀行的紓困降息方案，則需要提出相關證明，自行向銀行申請。
截至4月中旬，針對疫情「受災戶」提供加碼降息的民營銀行已有中信、富邦、國泰世華、玉山、台新、安泰、台中銀等數家，同樣限定自用住宅、貸款餘額1千萬元以下。其中，台中銀最體恤受災房貸戶，除了響應政策降息2碼之外，還額外再降0.05%，等於共降息0.55%。而其他民營行庫在金管會指示下，亦可能跟進提供紓困降息方案。
一般房貸戶也能受惠
利率生效日各家不同
若非公銀房貸戶或疫情受災戶，其實也不必太失望，由於大多數民眾申辦的都是「指數型房貸」，利率本就會跟著央行升降息而浮動，因此一樣能夠受惠。
江國峰進一步解釋，指數型房貸的利率，是以「指標利率」加計「加碼利率」，而「指標利率」又可稱為「定儲指數利率」，其計算方式各銀行皆不相同，通常會採計6～10家大型公民營行庫「定儲機動利率」的平均值，因此當銀行降息，指標利率一定也會跟著調降。但若是政策性貸款，指標利率採用的是「中華郵政2年期定儲機動利率」。
至於「加碼利率」，銀行則會根據房貸的承作成本、擔保品座落位置、客戶年收入、存款貢獻度等來訂定，並沒有一定的標準，民眾在核貸之後才會知道自己的加碼利率是多少。
那麼，銀行降息時房貸利率會「立刻」跟著調整嗎？答案是「不一定」！因為每家銀行的房貸利率調整生效日皆不相同，假設宣布降息後，利率生效日早於房貸繳款日，當月就能直接受惠，若情況相反，則要等到隔月利率才會調降。此外，如果貸款時選擇的是「季調」，有可能要等更久才能適用低利率，民眾不妨詢問銀行能否改為「月調」，但更改貸款契約恐須支付2,000元不等的手續費。
房貸搬家成本高
先試算再決定是否轉貸
如果覺得原房貸利率偏高，這時轉貸到公營行庫划算嗎？江國峰表示，轉貸的成本包含手續費、代書費、地政設定規費、開辦費等，若原貸款有綁約，還可能需要付違約金，相加之後也許高達數萬元，如果為了短期的政策優惠而轉貸，不見得划算。
他也特別提醒，此波公股銀行雖然降息2碼，但實際上「指標利率」還是只降1碼，剩下的1碼是用「加碼利率」補上，所以半年過後，和民營行庫的房貸利率可能相差無幾，建議民眾先了解各行庫的現行指標利率，並且詳加試算，再決定是否轉貸。
至於尚未購屋的小資族，雖然低利環境相對友善，但因房價仍高，省息的誘因只能算是蠅頭小利。江國峰建議，購屋時秉持「333原則」，即自備款準備3成、月還款不超過收入的3分之1、寬限期不超過3年，才能避免因為經濟情勢變化、收入減少，造成還款能力降低，生活陷入窘境。
全文未完，完整內容請見《Money錢》2020年5月號第152期
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